شرحی بر سرقفلی و حق کسب و پیشه و اجاره و وجوه تمایز

آرا وحدت رویه کانون سردفتران و دفتریاران

* صلح حق سرقفلی توسط مستأجر به غیر، در اثنای مدّت نیازی به اذن موجر ندارد.

در مورد سؤال دفترخانه 108 تبریز بدین شرح (در معاملات مربوط به مصالحه سرقفلی آیا جلب رضایت مالک ملک، ضمن سند یا حتی سند علی‌حده تکلیف دفترخانه اسناد رسمی است یا خیر؟) به شرح زیر اظهارنظر گردید: «با رعایت مفاد ماده 6 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 چنانچه در عقد اجاره حق انتقال به غیر از مستأجر سلب نشده باشد، صرفاً در خصوص قراردادهای استیجاری تابع قانون اخیر صلح حق سرقفلی توسط مستأجر به غیر در اثنای مدت، نیازی به اذن موجر ندارد

 

** در خصوص سوال دفتر اسناد رسمی شماره 153 رشت به موجب نامه شماره 1718 مورخ 87/6/4 بدین شرح «آیا در راستای اجرای طرح‌های تملیک شهرداری و دولت، چنانچه صاحب حق سرقفلی (درمواردی که غیر از مالک عین می‌باشد) و کسب و پیشه و تجارت بخواهد حق خود را بدون حضور مالک ملک به شهرداری یا نهاد دولتی صلح و منتقل نماید آیا دفتر اسناد رسمی میتواند بدون حضور مالک مبادرت به تنظیم سند نماید؟

»بحث و بررسی لازم بعمل آمد و بدین شرح اظهار نظر گردید چنانچه مستأجر به موجب سند رسمی صاحب حق کسب و پیشه و تجارت و یا حق سرقفلی باشد و بشرح رأی هیأت موضوع ماده 2 لایحه قانونی اراضی و املاک مورد احتیاج دولت و شهرداری‌ها مصوب 58/9/3 نظر به تملک داده شده و ملک مورد نظر در طرح واقع شده باشد، تنظیم سند صلح حقوق و انتقال حقوق مزبور توسط مستأجر به شهرداری و یا نهاددولتی تملک کننده بلامانع بوده و نیازی به حضور و اعلام رضایت مالک نخواهد بود و سردفتر پس از تنظیم سند باید مراتب را به دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند اجاره یا انتقال سرقفلی قبلی اعلام نماید

استعلام دارائی و تامین اجتماعی و ثبت نیاز است .

در صورتی که عادی انتقال شده باشدو شخص برای امضا در دفتراسناد رسمی حاضر نشود باید دادخواست الزام به تنظیم سند بدهند .

 

روش بازداشت سرقفلی و منافع ملک

 

سرقفلی یا منافع ملک عبارت از حقوقی هستند که ممکن است متعلق به مالک ملک باشد یا دیگری و این قبیل منافع که مالک آنها را بموجب سند رسمی به دیگری واگذار می نماید معمولا به املاکی تعلق دارند که حالت تجاری را دارامی باشند.

این قبیل حقوق نیز حسب درخواست مراجع صلاحیت دار به شرحی که در گذشته از آنها نام برده شد قابل بازداشت می باشند. بدین ترتیب که پس از وصول تقاضای بازداشت نامه حسب دستور مسئول اداره در دفتر اندیکاتور ثبت می شود سپس به بایگانی ارسال می گردد تا پرونده مربوطه را ضمیمه نمایند در بایگانی پرونده از ردیف مربوطه استخراج و به ضمیمه نامه جهت اقدام به دفتر بازداشتی و پاسخ به استعلامات ارسال می گردد. دراین شعبه متصدی مربوطه پرونده را بررسی و چنانچه ملک و منافع آن در بازداشت مرجع دیگری نباشد و در رهن و وثیقه بانک یا شخص یا دستگاهی قرار نگرفته و متعلق به فرد موردنظر باشد اقدام به تهیه نامه بازداشتی می نماید.

در نامه مذکور که عنوان مرجع تقاضاکننده تهیه می شود مشخصات کامل ملک اعم از شماره ملک و محل وقوع آن و درصورتیکه دارای سند مالکیت باشد شماره ثبت و صفحه آن و نیز نام مالک و مشخصات کسیکه سرقفلی یا منافع به او تعلق دارد بایستی قید شود و سرقفلی یا منافع در قبال موضوع یا مبلغی که مرجع درخواست کننده اعلام داشته بازداشت و سپس مراتب در دفتر بازداشتی که شرح و چگونگی آن قبلا گفته شد قید و شماره ردیف دفتر مذکور در نامه مرقوم و نیز چنانچه نسبت به ملک سند مالکیت صادر شده باشد مراتب بازداشت در ستون ملاحظات ثبت دفتر املاک مربوطه قید و سپس بخشنامه ای که در آن موضوع بازداشت منافع یا سرقفلی بطور مشروح نوشته می شود عنوان دفاتر اسناد رسمی تهیه می گردد. آنگاه نامه و بخشنامه پس از امضاء مسئول اداره از دفتر اندیکاتور شماره خورده و خارج و نامه به مرجع تقاضاکننده و بخشنامه به دفاتر اسناد رسمی تابعه ارسال می گردد. و پیش نویس نامه و بخشنامه همراه با پرونده جهت ضبط در ردیف مربوطه به بایگانی ارسال می شود

 

تفاوت و تفکیک ماهوی حق سرقفلی از حق کسب و پیشه یا تجارت

حق کسب و پیشه موضوع قانون 1356 بوده؛ اما قانون 1376 به جای حق کسب و پیشه، سرقفلی را جایگزین آن کرده است. بعضی از حقوق‌دانان پیش از تصویب قانون 1376 معتقد بودند که سرقفلی همان حق کسب و پیشه می‌باشد و درنتیجه، هیچ‌ تفاوتی میان این دو قائل نبودند و تعریف واحدی از آنها ارائه می‌دادند؛ اما گروهی دیگر این دو را کاملاً جدا از هم می‌دانستند. به نظر می‌رسد نظریه اخیر صحیح بوده و سرقفلی جدا از حق کسب و پیشه است؛ زیرا صرف‌نظر از این که فلسفهِ تشکیل و ایجاد این دو حق کاملاً متفاوت است، نهادی که حق کسب و پیشه را شناسایی و به مردم معرفی کرده، قانون‌گذار بوده و مقنن به‌صراحت این حق را متعلق به مستأجر دانسته است. تبصره 2 ماده 19 در این باره مقرر می‌دارد: <حق کسب یا پیشه یا تجارت به مستأجر همان محل اختصاص دارد و انتقال آن به مستأجر جدید فقط با تنظیم سند رسمی معتبر خواهد بود.> ‌

بنابراین، حق کسب و پیشه متعلق به مستأجر است. با توجه به این که مالک هیچ‌گاه نمی‌تواند حق کسب و پیشه داشته باشد، اگر این حق را همان سرقفلی بدانیم، نتیجه آن چنین می‌شود که مالک هیچ‌وقت سرقفلی ندارد؛ زیرا در آن فرض سرقفلی همان حق کسب و پیشه می‌باشد. به عنوان مثال، مالک ملکی که به‌تازگی احداث شده و پیش از این، فعالیت کسبی نداشته است، سرقفلی آن را معامله کرده و به مستأجر انتقال می‌دهد. حال کدام قانون، حق کسب و پیشه (سرقفلی) را برای مالک شناسایی کرده است؟ اگر بگوییم قانون 1356 چنین حقی را برای مالک در نظر گرفته، برخلاف نص صریح قانون سخن گفته‌ایم؛ زیرا قانون، حق کسب و پیشه را تنها برای مستأجر ‌آن هم بعد از شروع فعالیت کسبی ‌شناسایی کرده است.

با عنایت به این که مقنن حق کسب و پیشه را بــرای مـسـتــأجــر مــی‌دانـد، ازایـن‌رو از عـبـارت <مستأجر> چنین افاده می‌شود که حتماً باید رابطه استیجاری برای محل کسب برقرار شود ‌تا این که عنوان مستأجر و حق کسب و پیشه خلق گردد؛ یعنی شرط تحقق و تکوین حق کسب و پیشه قرارداد اجاره برای کسب می‌باشد و تا زمانی که رابـطـه اسـتیجاری به وجود نیامده و شخص، مستأجر قرار نگرفته، حق کسب و پیشه هم ایجاد نمی‌شود. در صورتی که وجود سرقفلی منوط به قرارداد اجاره یا مستأجر نیست؛ بلکه اجاره‌هایی که در ابتدا مالک با مستأجر منعقد می‌کند، در همان لحظه سرقفلی را به وی واگذار می‌نماید؛ یعنی مالک پیش از ایجاد رابطه استیجاری چنین حقی را داشته و می‌تواند آن را به غیر واگذار کند. در غیر این صورت، معامله وی باطل تلقی می‌شود. بنابراین، مالک با برقراری رابطه استیجاری حق سرقفلی را به دست نمی‌آورد؛ بلکه این حق پیش از آن و بدون وجود رابطه استیجاری برای مالک ایجاد شده و در قرارداد اجاره نیز وی مستأجر نمی‌باشد تا بگوییم که قانون این حق را به وی داده است.

درخصوص حق کسب و پیشه، مقنن در تبصره 2 ماده 19 مقرر کرده است که نقل و انتقال آن فقط با سند رسمی ‌امکان‌پذیر است. در صورتی که وقتی مالک، منافع مورد اجاره را به مستأجر واگذار می‌کند و در کنار آن سرقفلی را نیز انتقال می‌دهد، نقل و انتقال مذکور به صورت شفاهی نیز میسر است و چنین حکمی (انتقال با سند رسمی) در مورد انتقال سرقفلی از مالک به مستأجر وجود ندارد. اگر حق کسب و پیشه همان سرقفلی بود، حکم انتقال حق کسب و پیشه با سند رسمی در مورد مالک به مستأجر نیز صادر می‌شد. علت این که چنین حکمی در ارتباط با مالک و مستأجر بیان نشده این است که مقنن ایجاد و تکوین حق کسب و پیشه را بعد از شروع فعالیت کسبی فرض کرده است؛ یعنی در هنگام تنظیم قرارداد اجاره میان مالک و مستأجر، حق کسب و پیشه‌ای وجود نداشته است تا درخصوص نقل و انتقال آن در مادهِ یک مقرراتی وضع گردد. با عنایت به این که مقنن حق کسب و پیشه را فقط برای مستأجر شناسایی کرده و بدون رابطه استیجاری، حق کسب و پیشه ایجاد نمی‌شود، درنتیجه یکی تلقی کردن این دو حق برخلاف نص صریح قانون می‌باشد.

بنابراین، در قانون 1356 انتقال حق کسب و پیشه از مستأجر به مستأجر -آن‌هم با سند رسمی- پیش‌بینی شده است؛ زیرا همان‌گونه که گفته شد، مالک هیچ‌گاه حق کسب و پیشه نداشته تا آن را انتقال دهد یا این که درخصوص انتقال حق کسب و پیشه از مالک به مستأجر مقرراتی وضع گردد.  ‌

اما در قانون 1376 انتقال سرقفلی از مالک به مستأجر و از مستأجر به مستأجر پیش‌بینی گردیده و نقل و انتقال آن نیز در هر صورت با سند عادی پذیرفته شده است. البته درخصوص انتقال حق کسب و پیشه با سند عادی براساس مقررات قانون 1356، اکثریت قضات دادگاه‌های حقوقی 2 تهران معتقد هستند:  ‌

<با توجه به ماده یک قانون روابط موجر و مستأجر که تصرف استیجاری -ولو بدون سند رسمی- را نیز مشمول این قانون می‌داند، به این ترتیب مستأجر جدید محل کسب برابر قانون مستحق حق کسب و پیشه است؛ هرچند دارای سند رسمی اجاره و انتقال حق کسب و پیشه نباشد. با توجه به این که از حیث قانون‌نویسی، تبصره فقط ناظر به ماده قبلی است و به سایر مواد تسری نمی‌یابد، بنابراین تبصره 2 ماده 19 قانون یاد شده تنها در محدودهِ ماده 19 کاربرد داشته و فقط در مورد این ماده قابل اعمال است ولاغیر؛ یعنی اگر مستأجر محل کسب دارای حق انتقال به غیر باشد، تنها به موجب سند رسمی می‌تواند منافع و حق کسب و پیشه ناشی از آن را به غیر واگذار کند و اگر حق انتقال به وی تفویض نشده و برای این کار از دادگاه تحصیل اجازه کرده باشد، باز برای انتقال باید سند رسمی تنظیم کند؛ والا چنانچه بدون تنظیم سند رسمی انتقال صورت گرفته باشد، این انتقال از حیث تعلق حق کسب و پیشه به مستأجر لاحق معتبر نیست. در غیر مورد مذکور در ماده 19 مثل موردی که انتقال با رضایت مالک صورت می‌گیرد، تبصره 2 ماده 19 قابلیت اعمال نداشته و لزومی به تنظیم سند رسمی برای انتقال حق کسب و پیشه به مستأجر لاحق نیست و متصرف جدید، مستأجر و صاحب حقوق کسب و پیشه شناخته می‌شود.>

 ‌در این باره اقلیت قضات دادگاه‌های حقوقی 2 تهران نیز معتقد هستند:

<با توجه به صراحت تبصره 2 ماده 19 قانون روابط موجر و مستأجر دایر به ضرورت تنظیم سند رسمی برای انتقال حق کسب و پیشه و عموم و اطلاق تبصره 2، محدود و منحصر کردن کاربرد آن به ماده 19 خلاف مفهوم و منطوق و ظاهر تبصره مذکور بوده و اجتهاد در مقابل نص است. در هر حال، چه در مورد ماده 19 و چه هر موردی که محل کسب از مستأجر سابق به لاحق منتقل می‌شود، تعلق حق کسب و پیشه به متصرف و مستأجر جدید وقتی معتبر است که به موجب سند رسمی باشد و فلسفه آن حفظ حقوق صاحب اصلی حق کسب و پیشه و رعایت حق دولت از حیث پرداخت مالیات می‌باشد.>

به نظر می‌رسد که دیدگاه اقلیت قضات صحیح باشد؛ هر چند رویه قضایی از نظریه اکثریت قضات تبعیت کرده و در حال حاضر انتقال حق کسب و پیشه با سند عادی بدون تردید در محاکم دادگستری پذیرفته می‌شود.

آنچه که به‌صراحت قانون حاکم بر دعاوی تخلیه موضوع ماده 15 قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1356 و بندهای سه‌گانه آن ضمن صدور حکم در حق <مستأجر> ثابت شده و مورد پیش‌بینی صریح و منجز امر آمر قانونی ‌مصوب 1356، مـاده واحـده مـصـوب مـجمع تشخیص مصلحت نظام مصوب 25دی‌ماه 1369 ‌و همچنین آیین‌نامه ‌نحوه تعیین و تشخیص و پرداخت حق کسب و پیشه یا تجارت مصوب اول شهریورماه 1356 به نقل از روزنامه رسمی شماره 9518 ‌قرار گرفته است، با عنایت به اشاره رأی وحدت رویه شماره 60 مورخ 6 اسفندماه 1363(‌1) ‌و رأی شمارهِ 35/52/38 مورخ 28 فروردین‌ماه 1385 اصداری از شـعـبه 38 دیوان عالی کشور -که در راستای تقاضای اعمال ماده 2 قانون وظایف و اختیارات رئیس قوهِ قضاییه نسبت به دادنامه شمارهِ 457 مورخ11تیرماه 1380 شعبه 35 دادگاه تجدیدنظر استان تهران صادر گردید ‌(2) ‌- و همچنین نظریات اداره حقوقی دادگستری مورخ 23دی‌ماه 1371 به شماره 11679/7(‌3) ‌و نظریهِ شمارهِ 1452/7 مورخ 12خردادماه 1387(4) ‌صرفاً حق کسب و پیشه یا تجارت است. با توجه به ماده 6 و تبصره‌های یک و 2 ق.ر.م.م. مصوب 1356 و 1376 که عملاً از سوی مقنن نسبت به آن دو حق از جهت ماهوی تفکیک و تفاوت قائل گردیده، حق سرقفلی عبارت است از مال یا وجهی که مستأجر به موجر پرداخت می‌نماید و در زمان تخلیه، معادل عادله آن را دریافت می‌دارد.

 ‌در صورتی که مستأجر در بدو انعقاد عقد اجاره مبلغی را تحت عنوان سرقفلی به موجر پرداخت نموده باشد، با توجه به تفاوت ماهیتی تفکیک این دو حق و همچنین با عنایت به آمره ‌بودن قانون روابط مالک و مستأجر مصوب 1356 و اصـل تفسیر مضیق در قوانین آمره ‌و نیز صراحت ماده 9 ق.ن.د.ع.و.ا. در صدور آرای مستند و مستدل به مواد قانونی، صدور قرار کارشناسی مبنی بر ارزیابی حق مستأجر در بندهای سه‌گانه موضوع ماده 15 قانون مذکور تحت عنوان <ارزیابی حق سرقفلی> حتی به عنوان یکی از عوامل مؤثر در حق کسب و پیشه، برخلاف نصوص صریح قانون‌گذار می‌باشد. در ایـن خـصـوص، مدعی پرداخت سرقفلی (مستأجر) باید مطابق ‌مواد 2 و 48 قانون آیین دادرسی مدنی، ضمن رعایت مقررات حاکم بر دعوا، به طور مستقل و مجزا و با توجه به شروط ضمن عقد مستند به وحدت ملاک ماده واحده الحاقی 1082 و ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی و همچنین وحدت ملاک رأی وحدت رویه شماره 114 مورخ 20اسفندماه 1356 درصدد مطالبه حق سرقفلی برآید.  ‌

با توجه به تفکیک و تفاوت ماهوی حق سرقفلی با حق کسب و پیشه، نحوه ارزیابی آن دو را می‌توان به نحو زیر بیان نمود:

 

سرقفلی:

1- حق سرقفلی مالی است که در بدو اجاره به مالک پرداخت می‌شود و ذاتاً قائم و متکی به محل است و متضمن هیچ نوع شهرت تجارتی یا توجه خاص و استقرار یافته مشتریان نمی‌باشد. به عبارتی، اعم و اهم حق سرقفلی تابع موقعیت و مرغوبیت محلی، کیفیت بنا و تجهیزات به کار گرفته شده در عین مستأجره می‌باشد.

2- بیشترین مبلغ و میزان حق سرقفلی به موقعیت محلی و کیفیت بنا و تجهیزات عین مستأجره بستگی دارد.

3- تحقق حق سرقفلی تابع حاکمیت اراده طرفین است.

4- مالک و موجر رقم حق سرقفلی را تعیین می‌کند و داوطلب حق سرقفلی مختار به پذیرش یا رد پیشنهاد است.

5- حق سرقفلی به مالک پرداخت می‌شود نه مستأجر اول و ازاین‌رو شهرت تجاری و رونق کسبی و اعتبار صنفی در تعیین میزان آن تأثیری ندارد.

6- آنچه در قانون 1339 و 1356 درخصوص روابط مالک و مستأجر مورد بحث قرار گرفته، حق سرقفلی به معنای گفته شده نمی‌باشد؛ بلکه صرفاً حق کسب و پیشه و تجارت است.

7- حق سرقفلی قائم و مربوط به محل است.

8- در تعیین میزان حق سرقفلی هیچ عاملی غیر از میل و خواسته مالک دخیل نیست.

9- حق سرقفلی ذاتاً قابل اعراض و اسقاط است.

10- شرط تحقق و تکوین حق سرقفلی منوط به قرارداد اجاره نمی‌باشد؛ <عقد صلح یا هبه>

11- نقل و انتقال حق سرقفلی ضمن منافع مورد اجاره به صورت عادی و رسمی امکان‌پذیر است.

12- در هنگام تخلیه (ماده 15 و بندهای سه‌گانه آن) دادگاه‌ها در صدور قرار جلب نظر کارشناس، مکلف به تعیین حق سرقفلی نمی‌باشند.  ‌

13- حکومت و رژیم حقوقی رسیدگی به حق سرقفلی تابع قوانین آمره نیست و مطابق مفهوم مخالف اخیر ماده 15، دادگاه‌ها ضمن صدور حکم تخلیه، از صدور قرار کارشناسی با عنوان حق کسب و پیشه ممنوع می‌باشند.

14- اصول و ضابطه تعیین قیمت عادله روز سرقفلی به کیفیتی است که در ماده واحده الحاقی 1082 قانون مدنی اشاره شده و با عنایت به ماده 522 قانون آیین دادرسی به ترتیب زیر ارزیابی می‌گردد:  ‌

15- حق سرقفلی ضمن عقد اجاره یا خارج از آن فقط تا زمان تخلیه عین مستأجره در حق مالک تحقق پیدا می‌نماید.

16- در زمان تخلیه عین مستأجره حق سرقفلی می‌بایست به مستأجر به قیمت عادله روز مسترد گردد؛ حتی اگر مستأجر هیچ‌گونه فعالیت کسبی یا تجاری در عین مستأجره نداشته باشد. شایان توجه است که استرداد قیمت عادله روز یا همان مبلغ پرداختی زمان انعقاد، تابع حاکمیت اراده طرفین یا شروط ضمن عقد می‌باشد.

17-  حق سرقفلی در تعدید و تفریط از بین نمی‌رود.  ‌

18- مشروعیت حق سرقفلی ناشی از احکام اولی است.

 

 

حق کسب و پیشه یا تجارت:

1- حق کسب و پیشه حقی است که در نتیجه سازمان‌دهی و اداره یک شغل یا حرفه در اجتماع یا از توجه خاص و استقرار یافته مشتریان از سازمان‌دهی رفتار صحیح مستأجر حاصل می‌شود. به عبارتی، حق کسب و پیشه هر منفعت یا مزیتی است که مستأجر در یک رشته کسبی در ارتباط با مشتریانش دارد و این حقوق تدریجی‌الحصول صرفاً در حق مستأجر از سوی مقنن و اجتماع به شکل آمره مورد حمایت قرار می‌گیرد.  ‌

2- مبلغ و میزان حق کسب و پیشه به حسن شهرت مستأجر و مدت تصرف و ایجاد رونق در محل بستگی دارد.

3- حق کسب و پیشه ناشی و جعل شده از سوی قانون‌گذار و تابع قواعد آمره مقنن است. (قسمت اخیر ماده 15 ق.ر.م.م. مصوب 1356)

4- در حق کسب و پیشه در صورت عدم توافق مالک و مستأجر، درنهایت دادگاه وارد قضیه شده و از طریق کارشناس صلاحیت‌دار میزان حق کسب و پیشه را تعیین می‌نماید. (ماده 18 ق.ر.م.م مصوب 1365)

5- حق کسب و پیشه صرفاً به مستأجر پرداخت می‌شود و شهرت تجاری و رونق کسبی در تعیین میزان آن قسمت اعظم ارزیابی می‌باشد. (تبصره 2 ماده 19 همان قانون)

6- پرداخت حق سرقفلی از ناحیه مستأجر ضمن عقد اجاره یا جدا از آن با توجه به آمره بودن قانون 1356 و رعایت اصل تفسیر مضیق را نمی‌توان حتی به عنوان یکی از عوامل مؤثر در تعیین میزان حق کسب و پیشه مؤثر دانست. در این خصوص صاحب حق سرقفلی با توجه به تفاوت و تفکیک ماهوی این دو حق باید در مطالبه آن مطابق مواد 2 و 48 قانون آیین دادرسی مدنی با تقدیم دادخواست مستقل و شروط ضمن آن اقدام نماید.

7- حق کسب و پیشه قائم و مربوط به مستأجر است. (تبصره 2 ماده 19)

8- در تعیین میزان حق کسب و پیشه چنانچه طرفین دعوا در مورد میزان آن توافق ننمایند، دادگاه صالح در قضیه دخالت کرده و فصل ترافع می‌نماید. (ماده 18 همان قانون)

9- اسقاط حق کسب و پیشه در بدو اجاره با توجه به قواعد آمره قانون ر.م.م مصوب 1356 باعث ایجاد اخلال در نظم عمومی و بی‌اثر نمودن مواد 15 و 19 قانون یاد شده می‌گردد. براین‌اساس، اسقاط آن مستند به ماده 30 ق.ر.م.م مصوب 1356 باطل و بلااثر می‌باشد.

10- تحقق و تکوین حق کسب و پیشه منوط به برقراری رابطه استیجاری می‌باشد. (ماده یک همان قانون)

11- نقل و انتقال حق کسب و پیشه ضمن رابطه استیجاری فقط با تنظیم سند رسمی میسر است و عدم رعایت این نحوه از نقل و انتقال رسمی، متخلف را مواجه با ضمانت اجرای مقنن می‌نماید. (ماده 19 و تبصره‌های یک و2 ذیل همان قانون)

12- در هنگام تخلیه، دادگاه‌ها ضمن صدور حکم مکلف به صدور قرار جلب نظر کارشناس در تعیین حق کسب و پیشه می‌باشند. (قسمت اخیر ماده 15 همان قانون)  ‌

13- حکومت و رژیم حقوقی رسیدگی به حق کسب و پیشه تابع قواعد آمره و اصل تفسیر مضیق می‌باشد و دادگاه‌ها ضمن صدور حکم تخلیه مطابق مفهوم مخالف اخیر ماده 15 باید در قرار کارشناسی صرفاً عنوان <حق کسب و پیشه> را جهت ارزیابی صادر نمایند.

14- براساس مفهوم ماده 18 ق.ر.م.م مصوب 1356 اصول و ضابطه تعیین قیمت عادله روز حق کسب و پیشه با توجه به وحدت ملاک رأی وحدت رویه شماره 114 مورخ 20اسفندماه 1356 و مفهوم آن به ترتیب زیر است(5)

: ‌15- حق کسب و پیشه به صورت تدریجی‌الحصول در مالکیت مستأجر تحقق پیدا می‌نماید.

16- مستفاد از مفهوم حق کسب و پیشه و عوامل مؤثر اصلی در آن، شرط استحقاق پرداخت آن منوط به فعالیت کسبی مشروع و قانونی مستأجر در عین مستأجره می‌باشد.

17- حق کسب و پیشه در تعدی و تفریط مستأجر از بین می‌رود.  ‌

18 مشروعیت حق کسب و پیشه ناشی از احکام ثانویه است.

 

/ 0 نظر / 26 بازدید