به نام خدا


کاداستر


ریشه لغت کاداستر، در حقیقت کلمه یونانی Katastichon به معنی دفتر یادداشت است که با گذشت زمان در زبان لاتین به Captasrum تبدیل شده است. در حقیقت کاداستر سیستمی بوده که برای ثبت استان های مختلف کشور یونان جهت مقاصد مالیاتی استفاده می شده است. البته نقشه های ملکی سابقه ای بیش از این دارند. نقشه قدیمی 4هزار ساله کلدانی، نقشه های مالیاتی اراضی دره نیل و یا رصد املاک در دوره ساسانیان از این جمله اند. اما شاید زمانی که ناپلئون بناپارت در سال 1816 میلادی با بیان این جمله که «کاداستر به عنوان تضمین قابل اعتماد برای مالکیت زمین به هر شهروند می تواند نقطه سرآغاز امپراطوری ها باشد» دستور نقشه برداری و طبقه بندی بیش از 100میلیون قطعه زمین براساس میزان حاصل خیزی خاک و برآورد ظرفیت تولید را صادر کرد، هیچ گاه فکر نمی کرد که کشور ایران 1500 سال بعد از نقشه ملکی ساسانیان هنوز بدون نقشه کاداستر و ثبت جامع املاک به سر برد.

تعریف نقشه کاداستر طبق  تبصره 3 ماده 156 قانون ثبت اسناد و املاک :

 نقشه کاداستربه مجموعه عملیات فنی و مهندسی ، ممیزی ، ثبتی و حقوقی در مورد املاکی اطلاق می شود که جریان ثبتی آن خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده ویا نشده باشد به جهت آنکه محدوده و موقعیت املاک را مشخص نماید و ارتباط جغرافیایی آنها را با یکدیگر نشان دهد و به منظور تثبیت مالکیت و تسهیل در حل و فصل دعاوی ملکی و ثبت املاک و سایر موارد مربوط به املاک اجراء گردد.   بنابراین می توان گفت کاداستر سیستمی است که در آن اطلاعات فنی و اطلاعات حقوقی ضمن تلفیق با یکدیگر، نگهداری و مدیریت می گرددتابرای تعیین موقعیت جغرافیایی و هندسی املاک (ثبت املاک و عملیات ثبتی نظیر تحدید حدود ، تفکیک ، تجمیع، افرازو نیز رفع اختلافات ملکی در دعوی حقوقی مورد استفاده قرار می گیرد.  منظور از اطلاعات فنی همان نقشه رقومی حاوی مختصات گوشه های املاک در سیستم مختصات جهانی UTM است.     منظور از اطلاعات حقوقی ، مالکیت ، حقوق و محدودیتهای جاری در ملک یاد شده و بطور کلی وضعیت حقوقی وقانونی  ملک است .

آیین نامه حدود و وظایف و تشکیلات تهیه نقشه املاک بصورت کاداستر و مقررات اجرایی آن موضوع تبصره 3 ماده 156 قانون ثبت اسنادو املاک مصوب 15دی 1379 قوه قضائیه بشرح ذیل است که تعریف بالا از این آئین نامه گرفته شده است :

 

فصل اول : تعاریف

 

ماده 1- نقشه کاداستر:

 

به مجموعه عملیات فنی ،‌مهندسی ،‌ ممیزی ،ثبتی و حقوقی در مورد املاکی اطلاق می شود که جریان ثبتی آن خاتمه یافته اعم از اینکه در دفتر املاک ثبت شده یا نشده باشد به جهت آنکه محدوده و موقعیت املاک را مشخص نماید وارتباط جغرافیایی آنها را با یکدیگر نشان دهد وبه منظور تثبیت مالکیت و تسهیل در هر و فصل دعاوی ملکی و ثبت املاک و سایر موارد مربوط به املاک اجرا گردد .

 

ماده 2- کاداستر روقومی و کاداستر خطی :

 

درصورتی که مجموعه اطلاعات کاداستر در رایانه ضبط و گوش های املاک بصورت نقاط دارای مختصات نمایانده شود ،‌کاداستر روقومی است و درصورتی که تهیه کاداستر بصورت نقشه های خطی دارای اطلاعات توصیفی ،‌ثبتی ،‌ تهیه شود،‌ کاداستر خطی است .

 

ماده 3- لایه های کاداستر :

 

در کاداستر روقومی اطلاعات مختلف نظیر نقشه های هندسی ،‌ طول ابعاد ،‌ و مساحت ملک و مشخصات ملک و مالکین و سوابق ثبتی در رایانه ضبط و اطلاعات مورد لزوم برای استفاده های گوناگون با یکدیگر تلفیق می شود این اطلاعات را لایه های کاداستری گویند که در یک سیستم بانک اطلاعاتی ‹‹سرزمین ›› ذخیره می گردد .

 

ماده 4- مقیاس نقشه های کاداستر :

 

نقشه های کاداستر با مقیاس های مختلف با توجه به نوع ملک و وسعت آنها جهت اقدامات ثبتی و استفاده مالکین وسازمانهای دولتی و غیر دولتی در صورت اعلام نیاز تهیه می گردد.

 

ماده 5 منطقه ثبتی :

 

محدوده ای است که اجرای کاداستر در آن منطقه اعلام می گردد .

 

ماده 6- حذف پیشنهاد امور املاک،‌ شورای فنی کاداستر عبارت است از معاونین سازمان و مجری طرح کاداستر و دو نفر از کارشناسان کاداستر و دو نفر از کارشناسان اور املاک به انتخاب رئیس سازمان به ثبت اسناد و املاک کشور .

 

ماده 7- امور اجرایی کاداستر و نقشه برداری وسیله کادر فنی و اداری زیرنظر معاون املاک طبق دستورالعمل های شورای فنی کاداستر که آیتم های نقشه را نیز مشخص می کند با تایید رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور انجام می پذیرد.

 

تبصره نظارت براجرای کاداستر در استانها به عهده مدیر کل یا سرپرست ثبت استان می باشد.

 

ماده 8- گروه کاداستر : به تعدادی از کارشناسان و نقشه برداران و تکنیسینها و کادر خدماتی که عملیات نقشه برداری و تلفیق اطلاعات ثبتی را در هر منطقه ثبتی انجام می دهند، اطلاق می شود.

 

فصل دوم : تشکیلات

 

ماده 9- ساختار تشکیلاتی نقشه برداری و کاداستر حسب پیشنهاد رئیس سازمان ثبت، مورد تصویب رئیس قوه قضائیه قرار می گیرد.

 

ماده 10- برای اجرای طرح کاداستر با پیشنهاد شورای فنی کاداستر و تصویب رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می توان در محدوده اختیارات و مقررات از امکانات بخشهای خصوصی و دولتی با موافقت آنها استفاده نمود.

 

فصل سوم : آموزش وتجهیزات

 

ماده 11- سازمان ثبت اسناد واملاک کشور می تواند درصورت لزوم در خصوص آموزش نیروهای خهمد را از طریق برگزاری دوره های آموزشی تخصصی کوتاه مدت و نیز اعزام این نیروها به منظور فوق جهت ماموریت های آموزشی تخصصی و تحقیقاتی به خارج از کشور اقدام نماید .

 

تبصره 1- اجرای این ماده مستلزم اخذ مجوز از مراجع قانونی است.

 

تبصره 2- ضوابط و چگونگی استفاده از مزایای مندرج در ماده فوق پس از طرح درشورای فنی کاداستر به تصویب رئیس سازمان اسناد و املاک کشور خواهد رسید.

 

ماده 12- مجری طرح کاداستر می تواند به منظور تامین تجهیزات مورد نیاز و بهره گیری از فن آوری نوین در امر کاداستروسائل و امکانات فنی لازم را بنا به پیشنهاد شورای فنی کاداستر و تائید رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور خریداری نماید .

 

فصل چهارم : اجرای کاداستر

 

ماده 13- عملیات کاداستر به صورت خلاصه شامل عکسبرداری هوائی ،‌ تبدیل رقومی عکسها و عملیات زمینی نقشه برداری و ویرایش وتکمیل زمینی ، اضافه کردن اطلاعات ثبتی ، ترسیم نقشه ،‌کنترل نهائی ، راه اندازی سیستم بانک اطلاعات ‹‹سرزمین ›› می باشد .

 

ماده 14- نحوه انجام عملیات کاداستر طبق دستورالعمل شورای فنی کاداستر با تصویب رئیس سازمان ثبت اسناد واملاک کشور خواهد بود .

 

ماده 15- زمان شروع عملیات کاداستر درهر منطقه ثبتی ازطریق رسانه های گروهی به اطلاع عموم خواهد رسید.

 

ماده 16- پس از انجام عملیات کاداستر درهر منطقه ثبتی نسخه ای از اطلاعات و نقشه ها جهت بررسی و نگهداری در سیستم بانک اطلاعات ‹‹سرزمین›› به کاداستر مرکز ارسال می گردد .

 

تبصره هرگونه تغییرات بعدی نیز مشمول این ماده خواهد بود .

 

ماده 17- ادارات ثبت اسناد واملاک مکلفند عملیات انجام شده توسط کاداستر را ملاک عمل قرار دهند و

 

ماده 18- در مواردی که اسناد مالکیت موجود با اطلاعات و نقشه های کاداستر مغایرت داشته باشد، اصلاحات لازم از سوی ثبت محل یا کاداستر حسب مورد طبق مقررات صورت می گیرد .

 

ماده 19- در مورد تقاضای تفکیک وافراز املاک مذکور در ماده 156 قانون ثبت و تحدید حدود املاک مجاور و همچنین در دعاوی مطروحه در مراجع قضائی ، رفع اختلاف حدودی، نقشه کاداستر ملاک عمل خواهند بود.

 

ماده 20- رسیدگی به اشتباهات و اعتراضات و اختلافات طبق ماده 25 اصلاحی قانون ثبت ، در هیات نظارت به عمل می آید و تعیین تکلیف می شود .

 

تبصره آراء هیات نظارت راجع به اختلافات واعتراضات در حدود مقررات قابل رسیدگی درشورای عالی ثبت می باشد .

 

ماده 21- پس از انجام عملیات کاداستر در هر منطقه ثبتی در کلیه دعاوی ملکی و امور ثبتی نقشه ها و اطلاعات کاداستر جایگزین روش سنتی ثبت می گردد .

 

ماده 22- پس از انجام عملیات کاداستر در هر منطقه ثبتی کلیه اقدامات از قبیل تحدید حدود ، تفکیک وافراز براساس عملیات مذکور صورت می گیرد ودرصورت درخواست مالک یم نسخه نقشه ملک به سند مالکیت الصاق واین موضوع درستون ملاحظات سند مالکیت ودفتر املاک قید می گردد .

 

ماده 23- هرگاه مالکین املاک مجاور جهت اصلاح محدوده املاک خود بصورت هندسی کامل و حذف شکستگی های جزئی در اصلاح املاک با یکدیگر توافق نمایند باید درخواست خود را به ثبت محل تقدیم کنند . ثبت محل با توجه به وضعیت املاک صورت مجلس اصلاحی تهیه وپس از تنظیم اقرارنامه رسمی ،‌ اسناد مالکمیت را اصلاح می نماید .

 

در صورتی که عملیات کاداستر در منطقه ثبتی انجام شده باشد ،‌ این امر با هماهنگی کاداستر بعمل خواهد آمد .

 

ماده 24- ادارات ودستگاه های دولتی و شهرداریها ،‌واقع درهر حوزه ثبتی که دررابطه با اجرای طرحهای مربوط به خود نیاز به نقشه دارند می توانند نقشه های مورد نیاز را کتبا از ثبت محل درخواست نمایند . نقشه های مذکور باید فاقد اطلاعات توصیفی باشد .

 

ماده 25- ارائه خدمات مذکور در ماده قبل از قبال اخذ هزینه های متعلقه صورت می گیرد .

 

ماده 26- نحوه استفاده از درآمدهای حاصله ناشی از ارائه خدمات کاداستر در قانون بودجه سالانه کل کشور تعیین می گردد .

در ادارات ثبت اسناد و املاک وظیفه و پست سازمان تهیه نقشه کاداستربرعهده کاردان نقشه برداری وکاداستر و  کارشناس نقشه برداری وکاداستر و مسئول نقشه برداری وکاداستر  می باشد که وظایف ایشان بشرح ذیل می باشد  :

    1. کاردان نقشه برداری وکاداستر
    2. اجرای مفاد دستور العمل اداره کل نقشه برداری و کاداستر برای به روز رسانی بانک اطلاعات کاداستر ضمن اجرای عملیات ثبتی مربوطه
       
    3. همکاری و هماهنگی درجمع آوری پردازش وبروز کردن بانک اطلاعات کاداستر همزمان با عملیات ثبتی به حدود املاک در اداره ثبت
       
    4. انجام کلیه عملیات ثبتی مربوط به حدود املاک از قبیل تفکیک تجمیع اصلاح حدود و ... املاک به دستور مافوق ضمن اعمال در بانک اطلاعاتی کاداستر
       
    5. جمع آوری پردازش وبروز نمودن بانک اطلاعات کاداستر هم زمان با عملیات ثبتی روی حدود املاک
       
    6. همکاری در زمینه های های تهیه بانک اطلاعات کاداستر و همچنین مرحله پیاده سازی وبروز رسانی بانک اطلاعت کاداستر
       
    7. تهیه نقشه های کاداستر قطعات اصلاحی تفکیکی و تجمیعی املاک
       
    8. همکاری و هماهنگی کامل در بروز زسانی و چاپ نقشه های کاداستر تهیه وبروز شده پس از کنترل نهائی
       
    9. همکاری با کارشناس نقشه برداری وکاداستر در زمینه تهیه پشتیبان گیری زمانمند از بانک اطلاعاتی کاداستر
       
    10. انجام سایر امور محوله از طرف مافوق در زمینه کاداستر واملاک

 

 کارشناس نقشه برداری وکاداستر

شرح وظایف :

    1. اجرای مفاد دستور العمل اداره کل نقشه برداری وکاداستر برای ایجاد ویا بروز رسانی بانک اطلاعات کاداستر ضمن اجرای عملیات ثبتی مربوطه
       
    2. همکاری وهماهنگی درجمع آوری - پردازش وبروز کردن بانک اطلاعات کاداستر همزمان با عملیات ثبتی املاک در اداره ثبت
       
    3. انجام کلیه عملیات ثبتی مربوط به حدود املاک از قبیل تفکیک تجمیع اصلاح حدود و... املاک به دستورمافوق ضمن اعمال در بانک اطلاعات کاداستر
       
    4. همکاری با مسئول کاداستر در زمینه کنترل ونظارت درجمع آوری پردازش وبه روزنمودن بانک اطلاعات کاداستر همزمان با عملیات ثبتی روز حدود املاک
       
    5. تطبیق نقشه های تهیه شده با نقشه های موجود ثبتی جهت تشخیص محدوده ها بخشها ونواحی ثبتی
       
    6. رسدیگی به پرونده های اختلافی امور املاک به دستور مافوق
       
    7. اصلاح حدود ثبتی درهنگام عدم تطبیق سند با نقشه کاداستر به دستور مافوق
       
    8. رسیدگی واظهار نظر نسبت به گزارشات ارسالی در زمینه امور املاک به دستور مافوق
       
    9. نظارت کامل برای اصلاح اسناد مالکیت بر مبنای آئین نامه کاداستر اداره کل املاک پس از قطعیت یافتن نقشه کاداستر استان
       
    10. همکاری در کلیه زمینه های تهیه بانک اطلاعات کاداستر وهمچنین مرحله پیاده سازی وبه روز رسانی بانک اطلاعات کاداستر
       
    11. رسیدگی واظهار نظر نسبت به گزارشات ارسالی واحد ثبتی مربوطه
       
    12. تهیه نقشه های کاداستر قطعات اصلاحی تفکیکی وتجمیعی املاک
       
    13. همکاری و هماهنگی ونظارت کامل در به روز رسانی وچاپ نقشه های به روز تهیه شده پس از کنترل نهائی
       
    14. همکاری در مدیریت بانک اطلاعاتی کاداستر
       
    15. پیگیری واظهار نظر نسبت به اختلافات مربوط به املاک
       
    16. تهیه پشتیبان گیری زمانمند از بانک اطلاعاتی کاداستر وتحویل آن به مافوق
       
    17. انجام سایر امور مرتبط با وظایف واحد که از مافوق ارجاع میگردد.

 

 مسئول نقشه برداری وکاداستر

شرح وظایف :

    1. برنامه ریزی جهت حسن اجرای مفاد دستور العمل اداره کل نقشه برداری و کاداستر در زمینه ایجاد- بهره برداری و به روز رسانی بانک اطلاعاتی کاداستر ضمن اجرای عملیات ثبتی
       
    2. برنامه ریزی جهت اجرای دستورات رئیس اداره ثبت درراستای تهیه نقشه وبانک اطلاعات کاداستر اعم از نقشه برداری استخراج اطلاعات ثبتی پلاک گذاری برنقشه هاو ...
       
    3. برنامه ریزی جهت کنترل و نظارت درجمع آوری پردازش و به روز نمودن بانک اطلاعاتی کاداستر همزمان با عملیات ثبتی به مرحله پیاده سازی کاداستر
       
    4. نظارت برحسن تطبیق نقشه های کاداستر با نقشه های ثبتی موجود و تشخیص محدوده بخشها ونواحی ثبتی
       
    5. رسیدگی به پرونده های اختلافی امور املاک به دستور رئیس ثبت
       
    6. نظارت بر حسن اصلاح حدود ثبتی در هنگام عدم تطبیق سند با نقشه کاداستر با دستور مافوق
       
    7. برنامه ریزی درجهت اصلاح اسناد مالکیت بر مبنای آئین نامه کاداستر پس از قطعیت یافتن نقشه های کاداستر استان
       
    8. ایجادهماهنگی با قسمت های ثبتی تهیه نقشه در اداره ثبت
       
    9. برنامه ریزی جهت تهیه پشتیبان زمانمند از بانک اطلاعاتی کاداستر طبق دستور العمل اداره کل نقشه برداری وکاداستر وارسال ان برای کارشناس مسئول کاداستر استان از طریق رئیس اداره
       
    10. برنامه ریزی واجرای عملیات ثبتی مربوط به حدود اعم از تفکیک - - تجمیع اصلاح حد ... املاک ضمن اعمال در بانک اطلاعاتی کاداستر
       
    11. برنامه ریزی ونظارت برانجام پردازشهای لازم روی نقشه ها وبانک اطلاعات کاداستر حین تغییرات درمرحله پیاده سازی
       
    12. نظارت کامل در به روز رسانی و چاپ نقشه های به روز تهیه شده پس از کنترل نهائی
       
    13. کنترل کیفیت کار در قسمت های وابسته به مجموعه عملیات مربوط به سیستمهای اطلاعات جغرافیائی
       
    14. برنامه ریزی جهت اجرای سایر موارد محوله از طرف مافوق در زمینه انجام کاداستر واملاک

ماده 7 و  ماده 8 طرح جامع کاداستر که در تاریخ 21 و 22 اردیبهشت در صحن علنی مجلس مطرح و بررسی می گردد به شرح ذیل می باشد :

ماده 7 – سازمان مکلف است دفاتر موضوع قانون ثبت اسناد و املاک و قانون دفاتر اسناد رسمی و مقررات مرتبط با آنها را به صورت الکترونیک و به نحوی که صحت ، تمامیت ، اعتبار و انکار ناپذیری آن تامین شده باشد؛ در زیر مجموعه مرکز داده ها، نظام جامع و سامانه های مرتبط ، ساماندهی و ایجاد کند. همچنین سازمان مکلف است امکان اتصال دفاتر اسناد رسمی به سامانه های مرتبط مذکور و بهره برداری از آنها را به نحوی که امکان ثبت بر خط (آن لاین) اسناد و معاملات و پاسخ آنی و الکترونیک به استعلامات ثبتی ایجاد شود ؛ فراهم کند. با ایجاد دفاتر الکترونیک مذکور ، ثبت در دفاتر فیزیکی منقضی و دفاتر الکترونیک جایگزین دفاتر موجود می باشد.
تبصره 1 –  سازمان مکلف است در راستای الکترونیک کردن دفتر ثبت اسناد رسمی ، به نحوی برنامه ریزی کند که دفاتر اسناد رسمی ، نسخه الکترونیک پشتیبان و غیر قابل تغییر کلیه اسنادی را که به وسیله سردفتر از طریق سامانه الکترونیک سازمان تنظیم می شود ؛ بایگانی کنند. همچنین دفاتر اسناد رسمی مکلفند از کلیه اسنادی که در سامانه الکترونیک سازمان تنظیم می شود نسخه ای چاپی با امضای شخص یا اشخاص ذی ربط به عنوان پشتیبان تهیه و بایگانی کنند.
تبصره 2 – ادارات ثبت اسناد و املاک مکلفند نسخه چاپ شده اسناد حدنگار صادر شده را به عنوان پشتیبان نگهداری نمایند


ولی در قانون جاری دفاتر اسناد رسمی فقط در موارد ذیل نقشه درج شده است که در موارد بالا تکلیف دفاتر اسناد رسمی مشخص شده و باید منتظر تنظیم و تصویب آئین نامه مربوطه باشیم

ماده 3- (اصلاحی 21/6/1370) هرگاه تعداد متصرفین در یک پلاک چند نفر باشند به سازمان ثبت اجازه داده می شود که با دریافت هزینه کارشناسی مناسب و انتخاب هیاتی از کارشناسان وخبرگان ثبتی حدودکلی پلاک را نقشه برداری و تصرفات اشخاص را به تفکیک برداشت و دستور رسیدگی را حسب مورد با انطباق آن با موارد فوق صادر نماید .

 

نحوه تعیین کارشناس یا هیات کارشناسی و هزینه های متعلقه وارجاع کار و سایر موارد اجرائی مطابق آیین نامه این قانون خواهد بود .

 

تبصرهدر هر مورد که در اجرای موارد مذکور دراین قانون نیاز به تکلیف یا افراز ملک باشد واحدهای ثبتی با توجه به وضع موجود راسا اقدام خواهند نمود و مورد مشمول مقررات ماده 4 قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک مصوب 1310 و اصلاحات بعدی آن نخواهد بود .

 

ماده 4- (مصوب 31/4/1365)

 

ماده 154 اصلاحی دادگاهها وادارات ثبت اسناد واملاک باید طبق نقشه تفکیکی که به تائید شهرداری محل رسیده باشد نسبت به افراز وتفکیک کلیه اراضی واقع در محدوده شهرها وحریم آنها اقدام نمایند وشهرداریها مکلفند براساس ضوابط طرح جامع تفصیلی یا هادی و دیگر ضوابط مربوط به شهرسازی نسبت به نقشه ارسالی از ناحیه دادگاه یا ثبت ظرف دو ماه اظهارنظر ونظریه کتبی را ضمن اعاده نقشه به مرجع ارسال کننده اعلام دارند درغیر اینصورت دادگاهها وادارات ثبت نسبت به افراز وتفکیک راسا اقدام خواهند نمود .

 

 

امید است با حذف دفاتر فیزیکی از دفاتر اسناد رسمی وپیاده سازی دفاتر الکترونیک به جای آنها گامی جهت رفاه حال مراجعین دفاتر و کارکنان دفاتر اسناد رسمی کشور برداشته شود .

 

 

 منابع :

ویکی پدیا

آیین نامه حدود و وظایف و تشکیلات تهیه نقشه املاک بصورت کاداستر و مقررات اجرایی آن

سایتها :

سایت مجلس شورای اسلامی

سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

سایت اداره کل ثبت اسناد و املاک اصفهان

سایت اداره کل ثبت اسناد و املاک کرمان

وبلاگ دفتراسناد رسمی 778 تهران

 تهیه و تنظیم :مهدی نیکزاد