نویسنده: احمدعلی سیروس*


دفاتر مشاور املاک حق تنظیم سند ندارند، بلکه آنها باید دو طرف را به یکدیگر معرفی و سپس آنها را پس از توافق های ابتدایی برای نوشتن قولنامه یا تعهد به بیع به دفاتر اسناد رسمی راهنمایی کنند. در گذشته این کار انجام می شد اما در 30 سال اخیر این اصول رعایت نشده است.
تا سال 1359 دفاتر اسناد رسمی مالیات نقل و انتقال املاک را محاسبه و وصول می کردند و ارباب رجوع برای تنظیم سند نیازی به مراجعه به دارایی نداشت.
اما دو مشکل ایجاد شد که دفاتر اسناد رسمی از این گردونه حذف شدند.
در سال 1359 به موجب قانون شورای انقلاب دفترخانه ها برای تنظیم هرگونه سند نسبت به املاک ملزم به اخذ مفاصا حساب شدند و دریافت مالیات نقل و انتقال به حوزه مالیاتی محول شد.
بنابراین در مرحله اول که قولنامه نوشته می شد، دفترخانه ها مفاصا حساب می خواستند و به دلیل موانعی که ایجاد شد، سند عادی جای سند رسمی را گرفت.
پس از آن مسئولان به جای حل مشکل، به فکر صدور دستورالعمل های حاشیه ای افتادند طوری که قولنامه را در دادگاه پذیرفتند و با قولنامه حکم الزام به تنظیم سند صادر شد.
این در حالی است که طبق ماده 46 و 47 قانون ثبت نقل و انتقال املاک به موجب سند عادی در دادگاه ها نباید پذیرفته شود.در مورد اجاره نامه نیز قانون، سردفتران را موظف کرده بود هنگام تنظیم سند اجاره مفاصا حساب مالیاتی دریافت کنند. این در صورتی است که موجر هنوز درآمدی کسب نکرده بود که مودی محسوب شود و موجر از زمان تنظیم سند تا تیر سال آینده برای تسلیم اظهارنامه مالیاتی وقت دارد.
از آنجا که این روند از نظر زمانی به طول می انجامید، مردم به سمت تنظیم اجاره نامه های عادی رو آوردند. سال 1376قانون مالک و مستاجر به جای حل مشکل مقرر کرد با وجود دو شاهد، پرونده های مربوط به اجاره نامه های عادی، خارج از نوبت در مراجع قضایی مورد بررسی قرار گیرد و به دلیل راهکارهای غیر ریشه ای، انگیزه مردم برای ثبت سند رسمی از میان رفت.
اتفاق دومی که دفاتر اسناد رسمی را از گردونه نقل و انتقال خارج کرد، دریافت حق ثبت اسناد از مبلغ مندرج در سند بود که نرخ سه الی پنج درصد تحمیل هزینه سنگین به تنظیم کنندگان بود.
از سال 1385به موجب قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی، دریافت مفاصا حساب مالیاتی و بسیاری مفاصا حساب های دیگر به صورت اختیاری حذف شد.
همچنین از آبان سال 1384 با پیشنهاد کانون سردفتران و حمایت سازمان ثبت اسناد نرخ حق الثبت از 3 الی 5 درصد، به نیم درصد کاهش یافت.
حال این شبهه وجود دارد که آیا حق الثبت در قولنامه ها باید از مبلغ مندرج در قولنامه باشد یا طبق ارزش منطقه بندی که دارایی تعیین می کند، دریافت شود.
به نظر کانون سردفتران از آنجا که این اسناد تعهد به بیع است، بنابراین معامله مبلغ دار تلقی نمی شود و باید حق الثبت غیر مالی دریافت کرد که هزینه کمتری برای متعاملین دارد، چرا که طی مدت کوتاهی متعاملین برای تنظیم سند قطعی باید به دفترخانه مراجعه کنند و این شبهه هنوز برطرف نشده است که همچنان به استعلام کانون سردفتران نه وزارت دارایی پاسخی را ارائه داده است و نه سازمان ثبت اسناد و املاک کشور.
کد رهگیری مشاوران املاک نیز بانک اطلاعاتی است که توسط وزارت بازرگانی در سال 1387 طبق دستورالعملی تدوین و توسط کمیته مسکن هیات دولت در 21دی ماه 87 به همه واحدهای دولتی ابلاغ شد. به موجب آن، بنگاه های معاملات ملکی مسئول ثبت اطلاعات معاملات انجام شده در آن بانک شدند که در مقابل ورود اطلاعات یک شماره به عنوان کد رهگیری صادر می نمایند.
باید توجه داشت کد رهگیری نه حق مالکیتی ایجاد می کند و نه امنیت. بلکه تنها اطلاعات را ثبت می کند. گاهی نیز ثبت کننده به هیچ عنوان مالک نبوده است.
بدین دلیل که طبق ماده 22 قانون ثبت اسناد و املاک، دولت فقط دارنده سند رسمی را مالک می داند. یکی از دلایل دولت برای کد رهگیری، جلوگیری از فرار مالیاتی بود.
دولت وقت معتقد بود با سند عادی چند دست نقل و انتقال صورت می گیرد و مالیاتی پرداخت نمی شود.
اما در عمل دیده شد این بانک اطلاعات نه تنها ارزشی برای وصول مالیات نداشته بلکه مردم که برای پرداخت مالیات به حوزه های مالیاتی مراجعه می کنند با کمال تعجب از دریافت مالیات خودداری می شود و بدون ارائه کد رهگیری که توسط بنگاه های املاک صادر می شود، مفاصا صادر نمی گردد.
در قانون پیش بینی نشده که از املاک مسکونی هنگام نقل و انتقال عادی می توان مالیات دریافت کرد.
در عین حال برخلاف آنچه اعلام شده، حوزه های مالیاتی مفاصا حساب صادر نمی کنند و مالیات نیز دریافت نمی کنند و تاکید می شود با مراجعه به مشاوران املاک قولنامه و کد رهگیری تهیه گردد.
بررسی ها نشان می دهد بیش از 45 درصد معاملات از این طریق آگهی است اما دولت وقت مردم را به پرداخت پول و رفتن به دفاتر مشاوران املاک مجبور کرده است.
در صورتی که طبق ماده 348 قانون تجارت حق الزحمه به دلالی که هیچ اقدامی برای معرفی متعاملین به یکدیگر نکرده است، تعلق نمی گیرد.
در واقع دولت در سال های گذشته دلالی را گسترش داد. به همین دلیل در سال 1387 تعداد مشاوران املاک 69 هزار بود و در سال جاری این رقم به 125 هزار رسیده است.
دلالان مسکن رشد تقریباً صد درصدی داشتند و سود این شغل به شکلی است که مشاغل دیگر اعم از خدماتی، تجاری و تولیدی شغل شان را تغییر داده و تبدیل به بنگاه معاملات ملکی شده اند.


عضو هیات مدیره کانون سردفتران و دفتریاران*

 برگرفته: ایران، مورخ 10/11/92، صفحه 10 (حقوقی)